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大城市房价高企,小县城低调暴涨?

2019-11-05 作者:cc 来源:地产情报站 点击 评论

以往很多人都紧盯一二线楼市,但当大家都知道买房能赚钱的时候,市场其实就已经比较饱和了,价格整体势必较高。


其实一些后知后觉的人,不妨把视角放在县城楼市。这次站长就从宏观角度为大家分析点评很少有人注意的县城楼市。


县城房价翻倍涨


首先来看看目前县城楼市现状如何。以站长朋友的老家N线小县城为例,2017年年初,当地的房价在3100元/平米左右,随后因为一二线城市迎来严格的楼市调控,间接带起了县城的房价,让当地房价普遍涨到了接近6000元/平米。短短两年时间,一个经济不发达的小县城房价低调上涨接近一倍,比大部分一二线城市还要夸张。


最关键的是,这种翻倍上涨还不是个例。例如在常住人口62万、价格却疯涨的江苏省县级市句容。2017年1月句容新房均价在6000元/平米左右,到12月已达到10000元/平米,仅一年时间就涨了4000元/平米。


更让人吃惊的是2017年8月,句容宝华一幅土地楼面地价拍到9541元/平方米,小县城都出了“地王”!


当时宝华的一个项目,售楼处甚至挂出增值承诺牌:“即日起所有2017年11月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值20万(元),联排增值25万(元);2017年12月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值10万(元),联排增值15万(元),若增值承诺无法兑现,则无条件退房!”


不仅如此,有的四线小县城现在房价动辄5000元一平,而当地的月薪也就是两三千元。事实上,2018年就有数据显示,国内已经有超过200个小县城房价过万,其中房价涨幅翻倍的小县城数量就更多了。可以说,在过去的两三年里,国内大部分县城房价都出现了疯狂上涨。但因为县城比起大城市来说不显眼,因此少有报道,少有人知,也让很多投资客默默发了大财。


不管什么商品,价格都有到顶的时候,踩对房价的节点至关重要。就投资角度来看,发财的还是少数人。


站长一个朋友2018年以1万元的均价买房,现在他的房子降到了8000元一平。还有一个朋友以1.5万元最高点买了房,被套得更叫一个深。因此经常有业主前往售楼处要说法。但这就像买茅台股票一样,知道会涨,但买的不是时候,恰好买在了高点,能怪谁呢?


接下来分析一下县城房价为什么会上涨。


从基本面看,县城经济在全国城市经济中的比重较大。政策上看,北京上海等一线大城市调控限制政策较多,而国家支持三四线城市和县城去库存。所以其实三四线城市和县城还存在一些炒房者,有的房子甚至在开发商和炒房者之间相互流通,房价也就不断被抬高。


短期看政策,长期看人口


从大趋势上分析,过去30年,我国以户籍制度为基础衍生出的就业、医疗、入学等20多种硬隔离被逐渐打破。导致大量农村人口涌向城市,逐渐过渡到大量中小城市人口涌向区域级经济中心城市。从城市数量日益增多到城市规模日趋扩大,带来非常庞大的购买力量,而且这股力量超乎想象。


一是大量农民进城买房,这主要是因为随着农村人口流失,不少农村已经开始撤掉村里的学校,这就导致很多农村家长为了让孩子上学不得不进城买房。农民进城买房这一需求,明显刺激了县城房价上涨。


二是外出打工的年轻人面对高房价只能回县城买房,根据《2019返乡置业调查报告》显示,因为一二线城市房价过高,52.7%的人有回到家乡小县城置业买房的意向。按照中国2.47亿流动人口规模计算,这意味着有超过1.2亿的人口有返乡置业意向。当然,这两个原因只是县城房价上涨的主要原因,其他的例如炒房资金进入、知名开发商入驻等因素也在一定程度上推动了县城房价上涨。


未来5个人口经济中心


下面来看看北京城市实验室(BCL)绘制的中国在街道/城镇层面规模人口密度图。其中人口最为集中的是河北、河南、山东,其次是长三角、川陕和珠三角。

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从人口密度看,未来20年有可能会形成五个区域级人口和经济中心。分别是成渝西南经济中心、长江中游经济中心、中原城市群经济中心、中西部经济中心、东北经济中心。而因为有钱赚,就会吸引人,人口聚集了必定得买房,总不能睡大街。有了需求,房价自然会涨。


而反之,产业衰败,房产价格也会随之降低,两者是相辅相成的关系。如美国的底特律,在10年前一套房仅卖几千美元还没有人要——为什么?底特律是美国曾经的汽车之城,但最近10多年,汽车产业衰败了,留在底特律很难找到合适的工作,而且房子还要交税。倒贴钱的事情当然没人干,所以当地众多房子有价无市,置业者已经被深套。


所以打算在小县城置业,一定得看当地人口数量和经济发展情况,做一下未来发展的提前预判。再结合项目地段、配套、价格等综合选择。而不是仅仅停留在逛项目和售楼处,去人云亦云。最重要的是注意以下致命的安全风险。


因为小县城土地成本很低,千万资金就能撬动百亩土地的开发,跑路的代价太低。而且因为预售制度不规范,无证开盘是经常现象,土拍流程相较大城市不规范。有的开发商专门针对小县城居民销售,也可以说是宰客,把房子当成理财产品卖。


比如先认筹,8个月后开盘。优惠条款写着客户交8万,优惠5%。没选到房,8个月后退9万;交10万,优惠8%等优惠。


表面上看优惠蛮多的。其实图便宜往往会吃亏,无缘无故来个大优惠,其实是宰人的套路。看似买房赚了,其实就是圈钱。据说某县一些浙江老哥就是用这招圈了7000万,后来卷款跑路不知所踪。


更有甚者,打着优惠的套路,合法骗钱卖商铺,让人想告都没有地方去告。社会上不择手段的人多了去了。在小县城这种偏远地方,见怪不怪。


这种套路首先是把场面做大,宣传某知名商铺意向签约入驻,然后海量宣传,做到人尽皆知,给后期的商户信心。实际上呢,意向签约是真的,但以后来不来经营,你懂的。现场会趁着人潮踊跃、热闹的现场氛围疯狂销售。先卖一楼、二楼临街铺,高层不好快速脱手就抵押给银行。但很多业主基本都是自愿购买,白纸黑字签了合同,事后想走法律程序维权都没有办法。


其实,很多小县城开发商根本就没打算真宣传和招商,因为有的小县城,商业不是红海,压根儿就是死海。他们就是找一些接盘侠,然后换一个地方接着割韭菜,一波接着一波,干一票就跑,赚得盆满钵满,骗的都是无知小白带血的钱。


买房子无缘无故哪那么多优惠?暴富就那么容易?现实里诱惑挺多,其实陷阱更多。在看似美好的优惠下,其实更多的是蛇道鼠路上的蝇营狗苟。


所以站长提醒县城购房要注意以下几点:

1.尽量不碰县城里充满概念的综合体。因为真的没有那么多的好商业愿意进县城,概念吹得越大,越可能是坑儿。



2.尽量不碰县城里缺乏《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的楼盘。


3.小县城最好是买现房,不买期房。





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